以农村宅基地权属性质为切入点分析农房拆迁补偿事宜

摘要：农村宅基地是国家对于农民的居住性福利政策，农村宅基地的权属性质属于农村集体，农民对于宅基地有使用权没有所有权。农村房产，权属性质属于农民，是农民的私有财产，拥有财产所有权。农房拆迁过程中，依据宅基地权属和农房权属为切入点，分析拆迁时农民户口不在农村或者原权属人死亡的补偿事宜，是本文的重点。

关键词：农村宅基地 性质 财产权 继承

农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(行政村或生产队)成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，农民对于宅基地有使用权没有所有权。

农村宅基地一般不能继承；但是宅基地上建成的房屋，则属于农民个人财产，可以依法继承；由此界定，农民只有宅基地使用权，没有所有权；农民拥有农房的完全财产所有权。

一、农村宅基地的相关基础性事宜

1、农村宅基地是否能继承事宜分析

依据我国法律规定，农村宅基地不能单独继承，宅基地上存在的没有倒塌的房产可以依法继承。宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人；农民只有宅基地使用权，没有宅基地所有权，所以农民无权随意对宅基地进行处置。于此，宅基地不属于遗产，不能被继承；但是宅基地上的房屋属于遗产，可以继承。

需特别指出的是，将来可以继承的房屋一旦倒塌灭失后(村民一户一宅外)，且不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地（宅基地使用权人活着），则由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权。

2、哪些情形下村集体可以收回宅基地使用权

法律规定，有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：

(1)为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；

(2)进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

(3)因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；

(4)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；

(5)未按照批准用途使用的；

(6)非法转让宅基地的。

3、如何规范确认宅基地使用权的主体

宅基地使用权应该按照当地省(市)级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：

(1)非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经相关机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；

(2)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；

(3)非农业户口居民(含户口迁出、华侨)原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；

(4)对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

4、城镇居民是否有资格到农村购置宅基地

根据《关于加强农村宅基地管理的意见》要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，所以依照相关法律规定城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

二、农村宅基地和宅基地上房产的区别分析

1、农村宅基地：

农村宅基地的性质是国家通过村集体给予农民的居住性福利，因此，农村宅基地的性质上土地的所有权和使用权是分离的，所有权属于村集体，使用权归属一户一宅的农民。

宅基地使用权起始于村集体的赠予，终结于一户一宅中宅基地所有权登记人（家庭所有人）的死亡且宅基地上的房产灭失不可修复。

2、宅基地上房产：

宅基地上的房产，属于农民的个人私有财产，依据《民法典》相关规定，农民依法对于宅基地上的房产拥有完全的财产所有权。于此，宅基地上的房产依法作为农民的遗产，具备完全的可继承性。

三、分析农村宅基地和宅基地房产对农房拆迁补偿的理解

近年来，大量的农村因为城市化和工业化需求而面临拆迁，对于农村农房的拆迁补偿，一直没有一个相对明确清晰的法律规定。

围绕农村农房拆迁，规范的看，可以分为农村宅基地补偿和房产补偿两个维度，同时还要分析宅基地使用权人是否存在（活着）对于补偿的影响。

1、宅基地使用权人“生”（活着）：

宅基地使用权人（或者宅基地权属的家庭户村民）如果属于“生”的状态，农房拆迁要考虑宅基地使用权人异地安置的继续性基本生存性生活，也就是拆迁货币补偿的时候要考虑宅基地使用权人异地安置购买商品性住宅。

所以农房拆迁补偿不仅应该向宅基地使用权人支付农房的的拆迁货币补偿，还要包括宅基地的拆迁货币补偿。

2、宅基地使用权人“亡”（死亡）：

宅基地使用权人（或者宅基地权属的家庭户村民）如果属于“亡”的状态，农房拆迁应该一分为二：

宅基地本应收归村集体，所以宅基地的拆迁货币补偿应该归属村集体所有；

农房属于原宅基地使用权人的遗产，因此农房拆迁补偿应该依照《民法典》继承编规定依法继承。

四、相对综合性分析农村宅基地及房产的权属性质的后果

农房的权属性质依法一份为二看待，能够有利于农房拆迁过程中补偿款的依法处置。

农民作为我们国家一种特殊类型的居民类型，宅基地是村集体给予农民生存的依法保障，是赠予性的权利。一旦宅基地使用权人死亡或者户口迁出村集体，从法律意义来说，村集体赠予的宅基地应该依法收回，也就是说，这个时点的宅基地使用权人依法变成了村集体。

但是，由于农房的存在，造成了可继承的农房是坐落在村集体所有权的宅基地上。依据《宪法》和《民法典》的相关法律规定，农民的合法财产依法应该受到保护。所以，在农房自然灭失或者依法拆迁前，应该依法存在和得到法律保护。

权属性质来说，一旦遇到拆迁，宅基地的补偿归属村集体，农房的补偿依法可继承。

五、分析农村宅基地及房产的权属性质的实务意义

保护农民的合法财产，也要同时兼顾村集体的合法权益。从宅基地的权属性质和农房的诠释性质来分析农房拆迁的后果，在市场经济环境下，城郊农村农房拆迁实务中，很有实务意义。

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