佛山市禅城区“房地一体”农村不动产登记发证工作实施细则

佛山市自然资源局禅城分局关于印发《佛山市禅城区"房地一体"农村不动产登记发证工作实施细则》的函

佛自然资禅函〔2020〕292号

南庄镇政府，各街道办事处，各有关单位∶

为贯彻落实《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进"房地一体"农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）等有关文件要求，加快推进我区"房地一体"农村不动产登记发证工作，我分局结合我区实际制定了《佛山市禅城区"房地一体"农村不动产登记发证工作实施细则》，已经区人民政府同意。现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中如遇到问题，请径向市自然资源局禅城分局反映。

佛山市自然资源局禅城分局

2020年6月24日

佛山市禅城区"房地一体"农村不动产登记发证工作实施细则

第一章 总则

第一条 为贯彻落实《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进"房地一体"农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）等文件精神，加快推进全区宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称"房地一体"农村不动产登记发证工作），结合禅城区实际，制定本实施细则。

第二条 本细则所称"房地一体"农村不动产登记发证工作，是指由禅城区人民政府主导，在规定时间里对本行政区域集体土地上符合登记发证条件但未完成"房地一体"农村不动产登记的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权的首次登记.

第三条 本细则所称"未完成'房地一体'农村不动产登记"包含四种情形∶未登记任何不动产权利的（以下简称"无证"）、仅登记土地使用权的（以下简称"单地证"）、仅登记房屋所有权的（以下简称"单房证"）、分别登记了土地使用权和房屋所有权的（以下简称"双证"）。除"无证"外，已颁发"单地证"、"单房证"、"双证"或者已按"房地一体"原则登记颁发不动产权证书的，遵循"不变不换"的原则，原证书仍合法有效。

第四条 本细则适用于全区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

第五条 在坚持"权属合法、界址清楚、面积准确"的登记原则基础上，对符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权以"总登记"方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

第二章 权籍调查成果审核

第六条 在遵循"权属清楚、界址清晰、面积准确"的原则下开展覆盖禅城区全域的"房地一体"农村不动产权籍调查工作，形成权籍调查表、宗地图、房产平面图、不动产测量报告及电子数据库等权籍调查成果。

第七条 权籍调查时，调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人应同时到场进行指界，并在权籍调查表或者权属争议原由书上签字确认。村集体须成立指界小组，协助开展宅基地权籍调查的指界工作，并负责本村建设用地使用权及地上房屋所有权权籍调查的指界工作。

第八条 "房地一体"农村不动产登记发证工作中形成的权籍调查成果必须齐全和规范。权籍调查表记载的信息真实、准确;宗地图、房产平面图等符合制图规范;不动产测量报告内容全面、签章齐全;数据库成果符合相关技术标准;权籍调查成果中图、数、表、册内容一致，互相印证。

第九条 根据《佛山市自然资源局关于进一步加强联合测绘应用的通知》规定，对于符合本次"房地一体"农村不动产登记发证条件的权籍调查成果应通过联合测绘质检合格后方可提供给不动产登记部门进行权籍审核和用于登记发证。

第三章 宅基地及地上房屋确权登记

第十条 宅基地使用权及地上房屋所有权登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或年满18周岁、经全体家庭成员同意的家庭成员。

第十一条 宅基地使用权及地上房屋所有权应按照"一户一宅"要求确权登记到户。夫妻与未成年子女同为一户;每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一"户"。农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上;农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时注销其原拥有的宅基地使用权。

第十二条 有下列情形之一且经该农民集体经济组织和区农村农业局认定的，也可按规定申请登记发证∶本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的;非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1 日前合法取得宅基地使用权及地上房屋所有权且其权属未发生变化的;因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

第十三条 1988年12月31日前（含12月31日）兴建的地上房屋至今未扩建，宅基地使用范围没有发生变化，符合本细则确权登记的主体资格的，凭当地村民委员会出具的产权归属证明，在镇（街）出具房屋符合规划和建筑质量、消防安全意见书后，均按实际使用面积全部予以确权登记。

1989年1月1日至1992年2月25日期间兴建的地上房屋，至今未扩建，宅基地使用范围没有发生变化，符合本细则确权登记的主体资格的，凭镇（街）批准兴建的原始批文，在镇（街）出具房屋符合规划和建筑质量、消防安全意见书后，均按实际使用面积全部予以确权登记;未经批准兴建或超出批准面积的地上房屋，补办历史遗留审批有关手续和镇（街）出具房屋符合规划和建筑质量、消防安全意见书后，宅基地按实际使用面积予以确权登记，房屋可对四层（含四层，但不包括夹层等技术层）以下部分予以确权登记。

1992年2月26日至2002年8月28日（南庄镇为2003年6 月30日）期间建成的地上房屋，至今未扩建，宅基地使用范围没有发生变化，符合本细则确权登记的主体资格的，提供相关报建批文（如没有办理报建手续或超出批准面积的，补办历史遗留审批有关手续），在镇（街）出具房屋符合规划和建筑质量、消防安全意见书后，宅基地按实际使用面积予以确权登记，房屋可对四层（含四层，但不包括夹层等技术层）以下部分确权登记。与他人联建合建的村民房屋，其产权的划分由建房人协议分配。2002年8月28日（南庄镇为2003年6月30日）后无合法报建手续的地上房屋一律不予登记。

第四章 集体建设用地及地上房屋确权登记

第十四条 集体建设用地及地上房屋确权登记的范围为全区已核发集体土地所有权范围内的集体建设用地及地上房屋，不包含本细则印发前已申请办理"三旧"改造集体建设用地确权手续等处于用地流转及土地性质变化中的集体土地及地上房屋。

第十五条 集体建设用地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体为经批准依法使用集体土地兴办镇（街）村公益事业和公共设施的镇（街）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;经批准使用集体土地兴办各类工商企业;经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体;相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。第十六条1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，已实际使用，提供土地权属来源说明，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报上级资产管理部门审核确认后，依法确定使用单位集体建设用地使用权并予以确权登记。1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据区级以上政府部门的批准文件，予以确权登记。

第十七条 2002年8月28日前（含8月28日）建成的地上房屋，至今未扩建，建设用地使用范围没有发生变化，有合法用地批文（或1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前已实际使用，提供土地权属来源说明，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇（街道）政府（办事处）审核确认后）的，由镇（街道）建设、规划管理部门出具符合规划要求的证明，提供房屋符合消防安全的证明材料，经有资质的房屋建筑质量安全鉴定机构出具房屋可靠性安全鉴定报告，补办历史遗留审批有关手续后，予以确权登记。2002年8月28日后建成的地上房屋，按照《佛山市不动产登记办事指南》规定的登记程序和要求，提供合法报建材料后予以确权登记。

第十八条 2002年8月28日前（含8月28日）利用合法土地建成农民公寓，但房屋无报建手续或报建手续不齐全的，由镇（街道）建设、规划管理部门出具符合规划要求的证明，提供房屋符合消防安全的证明材料，经有资质的房屋建筑质量安全鉴定机构出具房屋可靠性安全鉴定报告，补办历史遗留审批有关手续后，予以确权登记。

第五章 登记流程

第十九条 "房地一体"的农村不动产登记发证工作按下列流程进行∶

1.通告。区政府在全区发出开展本次"房地一体"的农村不动产登记发证工作的通告。2.申请。权籍调查成果经公示无异议后，采取村（居）委会集中组织申请的工作模式，将相关申请材料集中提交到镇（街）行政服务中心窗口。

3.公示。拟确权登记的，以佛山市自然资源局的名义在网站以及不动产所在地张贴予以公示，公示期15日（工作日）。4.受理。镇（街）行政服务中心窗口对申请材料齐全、符合法定形式的申请进行受理，将材料转交镇（街）不动产登记部门。

5.初审。镇（街）不动产登记部门对申请材料进行初审;

6.复审。农村宅基地及地上房屋确权登记由镇（街）不动产登记部门进行复审。集体建设用地及地上房屋确权登记由佛山市自然资源局禅城分局（以下简称分局）进行复审。

7.登簿。镇（街）不动产登记部门对农村宅基地及地上房屋进行终审并将终审合格的登记事项记载于不动产登记簿。分局对集体建设用地及地上房屋进行终审并将终审合格的登记事项记载于不动产登记簿。

8.缮证。镇（街）不动产登记部门对终审合格的不动产进行缮证。

9.发证。制证完成后，将不动产权证书转交镇（街）行政服务中心，镇（街）行政服务中心短信通知申请人领取不动产权证书。

第六章 附则

第二十条 有下列情形之一的，由分局对农村宅基地、集体建设用地及地上房屋不予确权登记部分进行造册∶

1.存在压占基本农田保护区的、存在压占林地的、存在压占生态保护红线的;

2.农村宅基地、集体建设用地所在农村集体经济组织认定存在危害公共安全、有损公共利益的用地行为的;

3.存在严重安全隐患的;

4.不符合本细则关于确权登记的主体资格规定的;5.农村宅基地、集体建设用地及地上房屋权属不清或者存在权属争议、权属纠纷的;

6.非农村宅基地所在地的农村集体经济组织成员或城市居民购买农村宅基地及地上房屋的;

7.2002年8月28日（南庄镇为2003年6月30日）后宅基地上的房屋存在非法新建、改建行为的;

8.农民公寓不符合确权登记规定的;9.法律法规规定不子登记的其他情形。

第二十一条 申请登记的资料按照《佛山市不动产登记办事指南》规定的内容提交。

第二十二条 本细则自印发之日起施行，此前我区所颁布的"房地一体"农村不动产登记发证工作其他有关文件与本细则不一致的，以本细则为准。在与上级文件规定不冲突的情况下，有效期以广东省自然资源厅开展"房地一体"农村不动产登记发证工作的实施截止日期为限。

第二十三条 本细则由禅城区"房地一体"农村不动产登记发证工作领导小组办公室负责解释。